Vad händer när en person dör intestat, och han eller hon äger egendom utomlands, särskilt i Spanien?

Husbyggnad i Spanien i 1990s och tidiga 2000s var en boomtid, och brittisk dagtid TV reflekterade detta, med program som lyfter fram investeringsmöjligheterna och drömmen om det andra hemmet i ett soligt klimat.

Tillsammans med en rush av billiga flyg, appellerade det spanska andra hemmet till många. Det måste ha verkade som en ideell investering eller möjlighet till pensionering. Spanska byggföretag hoppade på trenden, med ett omfattande byggprogram och många företag beviljades olämpliga inteckningar av banker på löftet om snabbförsäljning.

Resultaten av den rashnessen kan ses överallt - övergivna byggprojekt finns i överflöd, och effekten på Spaniens ekonomi har varit katastrofal. Spanska fastighetspriserna har sjunkit 40 procent sedan 2008, även om bostadsmarknaden äntligen återvände till tillväxten i Q1, 2016 med ökningen av transaktioner som främst kommer från utlänningar som köper hem på kusten och i städer som Barcelona och på Costa del Sol [ 1].

Men de som köpte pensionat eller villor i 1990s och tidiga 2000s kanske inte har räknat på ett scenario där de dog medan världen låg i gripen av en recession. Trots priserna på 2016 är landsomfattande huspriser fortfarande 39.4 procent under toppnivåerna som inträffade före den globala bankkrisen.

När det gäller att distribuera en fastighet kan lågprisfastigheter leda exekutörerna med ett dilemma. Skulle den spanska egendomen säljas så fort som möjligt, med förlust eller ska den hållas på i hopp om återhämtning i fastighetspriserna medan fastigheten försämras år för år?

Om du investerar i något, förväntas du veta eller ha en uppfattning om de risker du tar. Exekutörerna av en vilja måste jonglera riskerna mot sina uppgifter som fastighetsrepresentanter när investerarna dör.

Personliga företrädare måste ta in egendomstillgångar och agera snabbt för att förvalta och bevara boet. Avyttring av fastigheten, även med förlust, kan möta en sådan skyldighet. Att hålla fastigheten, trots att det kostar pengar att göra det, skulle kunna sägas uppnå en annan - hoppet att fastighetsvärdet kommer att förbättras.

Även om ett beslut har fattats om att antingen sälja eller behålla fastigheten, kan det vara en dyr och långsam process att hantera fastigheter i Spanien.

Den spanska arvsprocessen måste följas, och detta innefattar tjänster som notarius publicus eller notarius publicus. Den spanska notarie handlar om att utarbeta handlingar som täcker förvaltningen av fastigheter och för registrering och bortskaffande av egendom.

Stödmottagarna kommer att behöva spanska nummer (skatteidentifiering) - något som inte är lätt för brittiska invånare att skaffa - och skatteklareringshandlingar måste ges.

Registrering av titel till fastigheten måste överföras från den avlidnes namn innan den kan säljas, och det kan vara utmanande att få spanska bankkonton stängda. De spanska myndigheterna behöver också juridiska och officiella översättningar av engelska probatehandlingar.

När en intestat engelsk / walesisk egendom inkluderar fast egendom kan det finnas frågor om tvångsförening, där nära familjemedlemmar har rätt till en del av boet.

Sedan 2008 har tiden visat att det inte finns några enkla svar på det dilemmaet om fastighetsrepresentanterna ska sälja eller behålla spansk egendom. Någon gång inom de senaste sju åren var nog en fruktansvärd tid att sälja.

Den spanska marknaden har förbättrats sedan 2016 och verkar gå från styrka till styrka enligt Global Property Guide.

Brexit är emellertid en angelägenhet för de britter som vill investera i Spanien, inte bara på grund av pundets fall mot euron (som nu har gjort inköp dyrare) men på grund av okända resultat av förhandlingar med Europa - så den guldboom dagar får inte återvända. Detta beror kanske inte på den spanska fastighetsmarknadens styrka, men mer på grund av Brexits okända konsekvenser och den nuvarande devalveringen av pundet.

Louise Levene är Asset Services Manager på Finders International. Om du vill ha en inledande, informell diskussion om värdering eller avyttring av spansk egendom, eller för att prata om fastighetsärenden med ett utländskt tillgångselement, kontakta Louise på 0800 085 8796 (endast Storbritannien), 020 7490 4935 eller, e-post [e-postskyddad] www.findersinternational.co.uk

[1] Den spanska bostadsmarknadens återhämtning fortsätter: Global Property Guide. https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Spain/Price-History

Denna artikel har publicerats första gången i legalfutures